부동산 개발사업의 분류 중 개발형태, 개발주체, 개발방식

1. 개발형태에 따른 분류

부동산 개발사업의 개발형태에 따른 분류는 새로운 건축물이나 시설물을 건설하는 개발사업인 신규 건설 개발사업, 기존 건물이나 시설물을 철거하고 그 자리에 새로운 건축물이나 시설물을 건설하는 개발사업인 재개발 개발사업, 기존 건축물을 보수 수정하여 새롭게 리모델링하는 개발사업인 재건축 개발사업, 부동산 개발자가 소유한 부동산을 일정 면적으로 나눠 분양하여 매출을 추구하는 개발사업인 분양 개발사업, 부동산 개발자와 건설업체 등이 합작하여 부동산 개발 사업을 수행하는 형태의 개발사업인 합작 개발사업으로 나누어 볼 수 있습니다.

2. 개발주체에 따른 분류

부동산 개발을 시행하는 개발주체의 법적 지위에 따라 부동산 개발사업을 분류하면 공영 개발방식, 민간 개발방식, 민간협력 개발방식으로 분류할 수 있습니다. 공영 개발방식은 정부나 공공기관 등의 공적인 주체가 개발에 참여하여 사회적인 목적을 달성하기 위한 방식입니다. 대표적으로 정부, 지방자치단체, 국제기구 등에서 지원하는 부동산 개발사업이 이에 해당합니다. 이러한 방식은 경제적인 이윤을 추구하는 민간부동산 기업과는 달리, 부동산이나 도시계획 등의 사회적인 목적에 초점을 맞춘다는 특징이 있습니다. 이러한 공영 개발방식은 다음과 같은 장단점을 가지고 있습니다. 장점으로는 부동산 개발을 통해 도시재생, 교육 기반 강화, 공공시설 보강 등과 같은 사회적인 목적을 달성할 수 있고, 정부나 공공기관 등의 참여로 인해 안정적이며 예측 가능한 수익을 기대할 수 있으며, 공공기관 등의 참여로 인해 신뢰성이 높은 이미지를 갖고 있습니다. 단점으로는 민간 기업에서처럼 수익을 추구하는 것이 아니기 때문에 금융자원에 한계가 있으며, 공공사업이므로 현장 조사, 이슈 해결, 안전한 환경 유지 등에 많은 시간이 소요되어 개발 기간이 길어질 수 있습니다. 민간 개발상식은 부동산 개발 및 건설을 주로 민간 기업이 수행하는 방식으로, 주로 이윤 추구가 핵심이 되는 개발 방식입니다. 대표적으로 아파트, 상가, 사무실, 호텔 등이 이에 해당합니다. 민간 개발상식의 장점으로는 수익 창출을 통한 경제적인 이윤 추구가 가능하며, 민간기업의 경영 철학에 따라 효율적이고 빠른 개발이 가능합니다. 또한, 경쟁적이고 적극적인 시장 참여로 가격 경쟁력을 갖추며, 창의적인 디자인 및 기술을 도입하여 고품질을 제공할 수 있습니다. 단점으로는 수익 추구를 목적으로 하기 때문에 사회적 가치와 조화를 이루기 어렵다는 점이 있고, 시장 경쟁력과 이윤 추구에 따라 개발 방향이 수요와 공급의 균형을 유지하지 않을 수 있으며, 입찰비, 관리비 등 많은 추가적인 비용으로 인해 수익 구조가 취약하다는 점이 있습니다. 민관협력 개발방식은 민간기업과 정부, 공공기관 등이 협력하여 부동산 개발을 수행하는 방식입니다. 공공적인 목적과 민간기업의 경영 효율성을 고려하여 개발에 참여하는 방식으로, 현재 가장 많이 사용되는 개발방식 중 하나입니다. 민관협력 개발방식의 장점으로는 정부나 공공기관과의 협력을 통해 사회적 목적이나 공공성을 보장할 수 있고, 민간기업의 참여로 경제적 이윤 추구도 가능하며, 민간기업의 기술력과 건설 경험, 정부나 공공기관의 재정지원 등이 결합되므로 효율적인 부동산 개발이 가능합니다. 단점으로는 협력계약의 세부사항이나 분담, 규제 등에 대해 상호간에 이해착오가 발생할 수 있으며, 계약 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 또한, 정보가 강조되는 부동산 시장에서, 정보의 부족이 발생할 수 있으며, 공공성 보장이나 경제적 이윤 추구가 복합적으로 이루어지기 때문에 실패 가능성이 존재합니다.

3. 개발상식에 따른 분류

부동산 개발사업을 개발사업 방식에 따라 분류하면 직접 개발방식, 지주공동 사업방식, 대물교환방식, 개발신탁방식으로 분류할 수 있습니다. 직접개발방식은 부동산 개발사가 스스로 부동산을 구입하고 부동산 계획부터 설계, 건설 및 판매까지 일련의 과정을 하는 방식입니다. 개발사는 부동산 건설에 필요한 모든 자금을 제공하며, 개발사의 자산형성이나 수익 창출을 목적으로 합니다. 이 방식은 개발사가 건설의 주인공이 되기 때문에 기획부터 건설까지 제어 가능성이 높아지는 장점이 있습니다. 또한 기획, 설계, 건설, 매출 등 모든 과정을 직접 관리할 수 있기 때문에 전반적인 공정성과 투명성이 유지될 수 있습니다. 하지만 이 방식은 많은 초기 자본투자가 필요하고, 대규모 사업일 경우 리스크가 높을 수 있습니다. 또한 개발사가 보유한 자금과 능력에 따라 개발 범위 및 규모가 제한적일 수 있다는 단점도 있습니다. 지주공동 사업방식은 부동산 개발사가 자본금 일부를 부담하고, 토지소유자가 나머지 자본금을 부담하여, 두 측이 합작하여 부동산 개발을 수행하는 방식입니다. 지주공동 사업방식은 개발사가 보유한 자본과 인력으로는 부족한 자금 등을 토지 소유자와 함께 나누어 부담하며 개발을 진행할 수 있으므로 자금 조달에 대한 어려움이 심화된 초지개발 지역에서 많이 사용되는 방식입니다. 또한 개발사와 토지소유자 간의 이해관계를 도모할 수 있으며, 개발사와 토지소유자는 서로 이익을 추구하므로 적극적인 협력이 가능합니다. 또한 토지소유자의 지위가 비교적 유지되는 특징이 있어, 민관 협력방식 중 하나로 평가됩니다. 단점으로는 복잡한 계약 및 협상과정이 필요하며, 합작비율이 적절하지 않거나 차이가 발생할 경우 협력에 대한 불만 및 분쟁 가능성이 존재합니다. 또한 개발사와 토지소유자 간의 목적 차이로 인해 부동산 개발과 관련된 추가적인 이슈나 문제가 발생할 수 있습니다. 대물교환방식은 개발자와 토지 소유주 간에 거래를 할 때, 토지 보유자가 보유한 토지를 개발자에게 양도하고 대신 개발자가 건물 등을 완공한 후 토지 소유자에게 제공하는 방식입니다. 이 방식은 개발자가 초기 난제인 자금 조달 문제를 해결할 수 있는 장점이 있습니다. 또한 토지 소유자는 자신이 보유한 토지에 대한 관리, 세금납부 등의 번거로움을 피할 수 있기 때문에 이점이 있습니다. 하지만 개발자와 토지 소유자의 확정된 대물교환 비율에 따라 개발은 진행되기 때문에, 대물교환 비율이 매우 중요합니다. 개발자와 토지 소유자간의 협상 및 대화를 통해 적절한 대물교환 비율을 찾아내는 과정에서 분쟁이 발생할 가능성이 존재합니다. 또한 대물교환 비율이 불균형할 경우, 토지 소유자가 불이익을 받을 가능성이 있습니다. 개발신탁방식은 개발신탁방식은 부동산을 신탁 받은 자가 부동산 개발을 수행하고 이익을 분배하는 방식입니다. 개발사는 투자자나 신탁사로부터 재정적인 지원을 받아 부동산 개발사업을 수행하며, 이후 개발사에 의해 개발된 부동산을 신탁인에게 반환하고 이익을 분배하는 방식입니다. 이 방식은 투자자나 신탁사의 자본력에 따라 부동산 개발을 진행할 수 있어 초기 자금 조달문제를 해결할 수 있다는 장점이 있습니다. 또한 개발사가 개발의 최종 책임을 지므로 개발과정이 원활하게 진행될 수 있습니다. 또한 신탁일 부동산을 직접 관리할 필요가 없이 투자만으로 수익을 거둘 수 있기 때문에 상대적으로 편리합니다. 하지만 투자자나 신탁사가 개발사와 실질적인 통제권을 가지지 못해 개발과정이 불투명하고 정보의 공유에 있어서 어려움이 있을 수 있으며, 수익의 분배 정책이 명확하지 않아 분쟁이 발생할 수 있는 단점이 있습니다.