부동산의 개념과 분류

부동산의 일반적 뜻은 경제용어로 움직여 옮길 수 없는 재산이며, 법률용어로 소재를 쉽게 이동할 수 없는 재산입니다. 건물뿐 아니라 토지와 함께 소유한 재산을 모두 포함하는 용어입니다. 즉, 부동산이라는 용어는 토지의 특성, 건물의 특성 그리고 그 건물과 토지의 소유권을 모두 포함합니다. 부동산은 상업적, 산업적, 혹은 주거 목적으로 사용될 수 있습니다. 또한 부동산은 주택, 아파트, 빌딩, 토지, 공장, 상가 등 여러 유형의 건물과 토지를 포함할 수 있습니다.

1. 부동산의 개념

부동산의 물리적 개념은 토지와 건물로 구성됩니다. 토지는 지상, 지하 또는 공중에 위치한 공간을 모두 포함하며, 토지의 크기, 형태, 위치, 토지 등급, 지형 등의 특성에 따라 그 가치가 변동합니다. 건물은 토지 위에 세워지는 모든 건축물로, 주택, 아파트, 상가, 사무실, 공장, 창고 등 다양한 용도로 사용하기 위해 설계되고 건축된 것을 말합니다. 건물의 크기, 형태, 구조, 건축 연도 등의 특성에 따라 그 가치도 변동하며, 건물의 경도와 위도도 그 건물의 물적 위치를 나타내는 중요한 요소 중 하나입니다. 따라서 부동산의 물리적 개념은 건물과 토지를 통해 인식됩니다.

부동산의 경제적 개념은 거래가 가능한 재산이라는 점에서 인식됩니다. 즉, 부동산은 그 가치와 위치에 따라 거래가 가능한 재산으로써 시장에서 거래되는 상품입니다. 부동산 시장은 수요와 공급에 따라 변동하며, 토지와 건물의 위치, 크기, 구조, 설비 등의 특성, 미래 발전 가능성, 주변 환경 등이 그 가격에 영향을 미칩니다. 또한, 부동산은 그 가치에 비례하여 부동산 세금, 부동산 등기 등의 부가 비용이 발생하며, 이를 고려한 투자 계획과 부동산 관리 계획이 필요합니다. 따라서 부동산의 경제적 개념은 부동산 시장에서의 거래 가능성과 이에 따른 투자, 운영, 개발 등의 경제 활동의 대상으로서 인식됩니다.

부동산의 법률적 개념은 협의의 부동산과 광의의 부동산으로 구분할 수 있고, 협의의 부동산에 준부동산을 포함하는 개념이 광의의 부동산개념입니다. 먼저 협의의 부동산이란 민법에서 정한 토지 및 그 정착물을 말합니다. 민법상 토지란 토지대장에 일필의 토지로 등록된 일정 범위 객체를 말하며, 토지 소유자는 법률의 범위 내에서 자유로이 소유지를 사용, 수익, 처분할 수 있고, 토지소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다고 규정하고 있습니다. 광의의 부동산이란 협의의 부동산에 준부동산을 포함한 것을 말합니다. 준부동산은 유사부동산 혹은 의제부동산이라고도 하는데, 성격이나 법적 공시방법 등에서 토지와 유사성이 있으므로 광의적 차원에서 부동산에 포함시키고 있는 것들입니다. 준부동산에는, 공장재단, 광업재단, 입목, 선박, 항공기, 자동차, 건설기계, 광업권, 어업권 등이 있습니다.

2. 부동산의 분류

부동산의 분류는 일반론적으로 부동산활동의 목적에 따라 이용과 관리 측면에서 토지와 건물로 나누어 분류합니다. 토지의 분류는 용도, 지형, 지적 분류에 따라 나눌 수 있습니다.

용도에 따른 분류는 주로 주택과 아파트가 위치하는 지역인 주거지역, 상점, 은행, 레스토랑 등이 위치하는 지역인 상업지역, 공장, 창고 등 산업적인 시설이 위치하는 지역인 공장지역, 밭, 논, 목장 등 농업이나 축산 등에 이용되는 지역인 농경지, 학교, 연구소, 도서관 등을 위한 지역인 교육연구시설용지, 의료시설과 관련된 지역인 병원용지가 있습니다. 지형에 따른 분류는 고지대가 적고 물이 흐르기 쉬운 지형인 평지, 평지와 산지의 중간적인 지형인 구릉지, 높은 지대가 많은 지형인 산지가 있습니다. 지적 분류는 도시 내에 등록된 토지, 주로 주거, 상업, 공장 등의 용도로 사용되는 도시지적, 농업 등 농경지에 이용되는 농지적, 목재생산 등에 이용되는 임야지적이 있습니다.

건물에 분류는 주택, 아파트, 단독주택, 복합주택 등 거주 목적으로 사용하는 건물인 주거용 건물, 상가, 오피스텔, 호텔, 창고, 공장, 백화점, 쇼핑몰, 레스토랑, 카페 등 상업 목적으로 사용하는 건물인 상업용 건물, 공장, 창고, 공사장, 제조공장 등 산업 목적으로 사용하는 건물인 산업용 건물, 박물관, 도서관, 미술관, 공연장, 영화관 등 문화생활을 목적으로 사용하는 건물인 문화시설 건물, 학교, 대학, 연구소 등 교육 연구 목적으로 사용하는 건물인 교육연구시설 건물, 병원, 보건소, 약국 등 의료 시설 목적으로 사용되는 건물인 의료시설 건물, 종교 생활을 위한 건물인 종교시설 건물이 있습니다. 건물이 사용되는 목적에 따라 건물의 구조나 사용 방법 등이 달라질 수 있으며, 이에 따라 관리와 운영 등도 달라질 수 있습니다. 참고로, 일부 분류는 국가나 지역에 따라 명칭이 서로 달라질 수 있습니다.